「家を売ったら税金で半分取られる」は勘違い？　自宅売却の税率は基本の3つだけ

2026年11月2日 2026年11月2日

mkaihatsu

「家を売ったら、売れたお金が給料と合算されて、ものすごい税金を取られるんでしょう？」というご相談をよくいただきます。実はこれ、大きな勘違いです。

よくあるご相談から

「自宅を売ったら税金で半分くらい持っていかれると聞いて、ずっと迷っていた」とお話しされていました。そこで、売却益は給料とは別計算になることや、自宅なら3,000万円特別控除という制度があることなど、一般的な仕組みをご説明しました。

具体的な税額については、税理士をご紹介して確認していただき、安心してご売却を決断されました。「知らなかった・・・完全に勘違いしていた。もっと早く知っておれば・・」と嘆いていました。

思い込みで判断を先延ばしにしてしまうのは、本当にもったいないことです（なんでも詳しい人に相談しましょう）。

家を売って出た利益（譲渡所得）は、給料などとは合算せず、別に計算します。これを「分離課税」といいます。給料と合算する総合課税のように最大約55％になることはなく、決まった税率で計算されます。

約14％は自宅だけの特例で、6,000万円を超える部分は原則20.315％です。

たとえば2021年4月に買った家を2026年8月に売っても、2026年1月1日時点では5年以下なので、約39％の税率になります。10年の判定も同じです。

売却をお考えの方は、まず購入日を確認しましょう。

自宅を売ったときは、一定の条件を満たせば利益から最大3,000万円を差し引けます。約14％の特例と一緒に使うこともできます。

※仕組みを理解するための簡易計算です。

Aさん

20年前に3,000万円で買った自宅を4,500万円で売却。利益1,500万円は控除でゼロになり、税金はかかりません。

Bさん

3年前に買った自宅を転勤で売却。利益500万円ですが、控除が使えれば税金はゼロです。

Cさん

30年前に買った自宅で、費用を引いた利益が9,000万円。控除後の6,000万円に14.21％をかけて、税金は約853万円です。

「思っていたほど税金はかからないんだ」と安心された方、本当に大事なのはここからです。

家を売った翌年は、国民健康保険料や介護保険料が大きく上がることがあります。保険料は前年の所得で決まるため、控除後に残った売却益も含まれるからです。2026年度の国保の上限は年間最大113万円です。

売れたお金はすぐに使い切らず、翌年の保険料の分を残しておくことと、売る前に市区町村で試算してもらうことをおすすめします。

※会社員の方の健康保険料はお給料で決まるため、通常は上がりません。

税金がゼロでも確定申告が必要です。申告しないと特例は使えません。
新居で住宅ローン控除を受ける場合、売却の特例を使うと使えなくなることがあります。
投資用の物件には、通常、自宅向けの特例は使えません。
買ったときの契約書は必ず保管を。購入金額がわからないと、たとえば2,000万円で売れても取得費は100万円扱いになります。あるのとないのとでは大違いです！