不動産を売るときにかかる費用と税金の基本

「家を売ったら、結局いくら手元に残るの？」売却のご相談では、まずこのご質問をいただきます。実は、売れた金額がまるごと受け取れるわけではありません。思っていたより少なかった…とならないよう、売却時にかかる主な費用と税金を、できるだけわかりやすくご説明いたします。

1．売却時にかかる主な費用

仲介手数料

不動産会社に売却をお願いし、売買が成立したときにお支払いいただく報酬です。上限は法律で決まっていて、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。

なお、売買価格が800万円以下の物件は、事前のご説明とご了承のうえで、上限が33万円（税込）となる特例があります。

印紙税

売買契約書に貼る印紙代です。金額は契約金額によって変わり、たとえば1,000万円超5,000万円以下なら1万円です（2027年3月31日までの軽減税率）。

抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済して「抵当権」という担保を外す手続きが必要です。登録免許税と、手続きをお願いする司法書士への報酬がかかります。

その他、必要に応じてかかる費用

ローンの繰上返済手数料、土地の測量費、建物の解体費、そして意外と忘れがちなのが引越し費用です。物件やご事情によって大きく変わりますので、早めに見積もっておくと安心です。

2．売却で利益が出たときにかかる税金

譲渡所得税・住民税

家を売って利益（譲渡所得）が出たときは、所得税と住民税がかかります。計算式は次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

「取得費」は家を買ったときの代金や諸費用（建物は年数に応じて目減りさせた額）、「譲渡費用」は仲介手数料など、売るためにかかった費用のことです。

税率は「持っていた期間」で変わります

売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうかで税率が大きく変わります。

※所得税・復興特別所得税・住民税の合計です。

5年を境に、税率はおよそ2倍の差。売る時期を少しずらすだけで税金が大きく変わることもありますので、売却時期はぜひご相談ください。

3．税金を抑えられる特例

ご自身が住んでいたお家を売る場合は、一定の条件を満たせば、利益から最大3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」が使えます。多くの方は、これで税金がかからずに済むケースも少なくありません。さらに所有期間が10年を超えていれば、税率が下がる特例もあります。

ただし、ひとつ注意点があります。これらの特例を使うには、売った翌年に確定申告が必要です。「税金がゼロだから申告しなくていい」ではありませんので、どうぞお忘れなく。

4．まとめ

売却時には、仲介手数料などの費用に加えて、利益が出れば税金もかかります。そして、契約書が残っているか、特例が使えるかどうかで、手元に残る金額が大きく変わることもあります。

当社では、宅地建物取引士・FPが、売却にかかる費用や手取り額の目安まで一緒に確認させていただきます。「うちの場合はどうなるの？」という段階でもかまいません。どうぞお気軽にご相談ください。

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※本記事は一般的な内容をご紹介したものです。実際の税額や特例が使えるかどうかは個別の状況によって異なりますので、詳しくは税理士または税務署にご確認ください。